Особенности управление финансами в девелопменте.
Краткий чек-лист для тех финансовых директор/менеджеров, кто впервые переходит в девелопмент и строительство из другой отрасли.
Итоги Клуба финансовых директоров 17 августа 2021, где обсуждали управление финансами в девелопменте. Я изложила только часть информации, более подробно можно ознакомиться в видеозаписи на сайте Клуба CFO
Скажу честно, что у меня в карьере не было серьёзного опыта в девелопменте. Строительство хоз.способом и реконструкцию недвижимости под сдачу в аренду я в расчёт не беру. Поэтому мне самой было очень интересно послушать наших экспертов.
Итак кратко, особенности бизнес-модели и ключевые риски в девелопменте.
- Сильная зависимость от макроэкономических факторов (спрос и покупательская способность населения, инфляция и девальвация, миграция трудовых ресурсов (отток строителей в РФ)
- Отрасль сильно регулируется государством: ограниченный доступ к площадкам под строительство (аукционы), инфраструктурные обременения (сети, школы, садики, коллекторы…), отмена с ноября жилищных облигаций, ограничение рентабельности, отток трудовых ресурсов на строительство объектов льготного жилья….
- Специфика управления оборотным капиталом. Его формируют запасы материалов на объектах (стройплощадках), у которых есть срок использования. Есть сложности с инвентаризацией и расхождением между бух.учетом и фактическим наличием.
Также отток в оборотном капитале вызывают авансы, выданные поставщикам и подрядчикам. И если застройщик после сдачи объекта продаёт недвижимость в рассрочку, возникает дебиторская задолженность.
- Длительный цикл производства- от момента получения участка до сдачи объекта и оформления актов передачи недвижимости покупателям. Он может исчисляться годами, в зависимости от сложности проекта. Данная специфика отрасли отражается «нестандартно» в фин.отчетах. Выручка в P@L появляется только после передачи объекта покупателям. Т.е. несколько месяцев или даже лет проект генерирует расходы (с\с самого объекта и постоянные издержки), и только в конце периода формируется доходная часть. Поэтому для CFO в девелопменте важно формирование P@L в рамках каждого объекта (а они все разные и уникальные), плюс, жёсткий контроль отклонения сроков и бюджета.
Формировать план CF (денежных потоков) относительно не сложно, т.к. есть подробные сметы и планы продаж метров (предоплаты по договорам долевого строительства или жилищных облигаций). Важно помнить, что налоги необходимо платить в период отражения выручки (т.е. концентрация выплат), поэтому нужную сумму требуется аккумулировать заранее.
- Гибкая балансировка ресурсов между проектами требует серьёзного уровня профессионализма управленцев и специалистов, опыт проектного управления. Например, некачественно проведённая экспертиза (геология или геодезия) может привести в будущем к серьёзным убыткам. Был озвучен на встрече кейс «как откачать реку Буг из котлована:))
- Когда фин.директор приходит в компанию, он начинает свой испытательный срок с аудита проектов (стадия, сроки, бюджет, источники финансирования…) и ревизии разрешительной документации и инвестиционных договоров (обременения, разрешения, допущенные нарушения…)
- Доход в девелопменте и ставки за 1кв. метр сильно зависят от локации и концепции (идеи, оформления, удобства, комфорта…) объекта. Конкурентное преимущество крупного застройщика- наличие «портфеля» проектов (от дешёвых квартир до дорогой малоэтажной застройки или коттеджей на берегу водоёма). Кроме того, множество объектов строительства позволяет быстро и эффективно релоцировать сотрудников и технику между объектами во избежание простоев.
! Кстати, что любопытно, у девелоперов не принято делиться ресурсами с конкурентами:) Это признак дурного тона.
Например, предоставлять строительные бригады и краны. Даже если нет своей загрузки.
Также на продажи сильно влияет возможность финансировать продажи недвижимости (например, совместные программы с банками для предоставления рассрочки покупателям).
Не буду пересказывать все, что обсуждали, пусть сохранится интрига. Лучше посмотреть видео в личном кабинете (только для действующих членов Клуба CFO). Есть ускоренный режим просмотра:)
Ещё раз убедилась, что внедрение обсуждения отраслевого формата было очень разумной идеей, о чем мне коллеги тоже сказали после встречи.
Автор Гуринович Наталия
Позиция в статье является частным мнением автора и не является официальным заявлением или публичной рекомендацией от имени компании-работодателя.
#cfo #cfosterritory #cfoclub #cfostrateg #finrabota